Fundos imobiliários: o que esperar de escritórios e galpões logísticos?

A pandemia obrigou um número elevado de empresas a optar pelo modelo de trabalho remoto, o que causou um impacto negativo sobre o mercado de escritórios de alto padrão na cidade de São Paulo. No segundo trimestre deste ano, em comparação com o mesmo período de 2020, a vacância dessas unidades subiu, em média, 7,6 pontos percentuais, e atingiu o equivalente a 24,9% das unidades. É o que aponta uma pesquisa da consultoria JLL.

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Apesar de a situação dos escritórios já ter sido grave, a recuperação segue lenta e desigual. Para apresentar os dados do período e debater as perspectivas de escritórios e galpões logísticos, Arthur Vieira de Moraes, professor da EXAME Academy, recebeu Thiago Duarte e André Romano, da equipe de mercado de capitais da consultoria JLL, no programa FIIs em EXAME, exibido semanalmente às sextas, às 15h, no canal da EXAME Invest no YouTube.

A boa notícia é que o ritmo de absorção negativa (mais entregas de imóveis do que ocupação das unidades) diminuiu em comparação a trimestres anteriores, conforme indicado no gráfico:

Segundo os analistas, houve um ritmo menor de devoluções de unidades e mais absorções, já que o mercado entregou novas unidades na cidade. Ou seja, se não fosse isso, o ritmo teria sido melhor.

Continuamente, até a crise da covid-19, o mercado de escritórios vinha ocupando cada vez mais espaços na cidade. Já são 4 milhões de metros quadrados. Em 2005, havia apenas 1 milhão de metros quadrados desse tipo de imóvel comercial. Houve de lá para cá um aumento de qualidade das unidades disponíveis no mercado.

A perspectiva é a de que o cenário se mantenha em lenta recuperação. Segundo os analistas, nos próximos trimestres não há previsão de grandes impactos na taxa de vacância, mesmo com as entregas previstas.

Quanto mais novo o imóvel, maior foi a procura. A região da Avenida Faria Lima segue no topo do ranking quando se trata de preço de metro quadrado, seguida pelas regiões da Avenida Juscelino Kubistchek e da Vila Olímpia.

As regiões mais nobres conseguem capturar mais valor e registram taxa de vacância mais baixa. Elas já tinham pouca disponibilidade de unidades antes da covid-19. A pandemia aumentou a desocupação, mas os valores ainda estão em território favorável aos proprietários ou, pelo menos, neutro, explicam os analistas da JLL.

Por causa disso, apontam os consultores, os proprietários dessas unidades conseguiram reajustar preços diante da inflação maior. Já em regiões como as da Avenida Berrini e Chucri Zaidan, na zona sul da capital paulista, não houve aumento de preços, mesmo com a pressão inflacionária.