Deputado Marcelo Cruz e o modelo “construído para servir“; Novo João Paulo II

Uma palavra difícil para os leigos o Built to suit, traduzindo para o português significa “construído para servir“, o Deputado Marcelo Cruz (PTB) autor de uma audiência que foi realizada na última segunda-feira (4/11) na Assembléia Legilsativa do Estado de Rondônia para discutir o BTS que é o modelo ideal para empresas que não querem se adaptar aos imóveis que estão disponíveis no mercado, mas sim, ter um imóvel que seja adaptado para a exigência do seu negócio.

Novo João Paulo II

Segundo Marcelo Cruz, “a expectativa é de que, adotando o modelo BTS, o novo pronto-socorro da capital seja construído em dois anos, um tempo muito menor do que se for feita a obra através de escolha de empresa via licitação e construção da obra, nos moldes tradicionais, com as corriqueiras paralisações, aditivos e outras situações que acabam emperrando os serviços”.

Novo hospital (HEURO)

O Tribunal de Contas de Rondônia (TCE-RO) divulgou em maio de 2019 a doação de R$ 50 milhões para a construção do Hospital de Emergência e Urgência de Rondônia (Heuro), em Porto Velho. O recurso a ser doado foi juntado durante alguns anos pela corte, para a construção de um novo edifício-sede. O prédio de 12 andares do TCE seria construído na Avenida Presidente Dutra, bairro Pedrinhas, onde o tribunal possui um terreno. No local, atualmente o TCE está construindo um anexo de um pavimento, orçado em R$ 3,5 milhões.

 

Entenda como funciona um contrato built to suit

Por definição, trata-se de uma modalidade de operação imobiliária que pode ser traduzida como construção sob medida.

É bem assim: ele se constitui em um contrato pelo qual um investidor viabiliza um empreendimento imobiliário segundo os interesses de um futuro usuário.

Esse usuário irá utilizá-lo por um período pré-estabelecido, garantindo o retorno do investimento e a remuneração pelo uso do imóvel.

Isso acontece porque, embora existam ofertas disponíveis no mercado imobiliário, muitas vezes não se mostram adequadas às necessidades de quem precisa.

Normalmente, esses empreendimentos são caracterizados pelos seguimentos comerciais, industriais e de serviços.

Eles buscam primeiramente uma customização dos espaços, o que traz racionalização dos custos de operação.

Falando do ponto de vista operacional, o futuro locatário, espera do investidor:

• Aquisição do terreno
• Definição do projeto que atende suas necessidades
• Desenvolvimento e construção do imóvel
• Entrega do empreendimento pronto por valor pré-determinado

Agora, pelo lado do investidor, este busca o retorno dos investimentos alocados no projeto e a remuneração pelo uso do imóvel.

Feito isso, a principal característica é a exigibilidade da permanência do locatário.

Isso faz com que o investimento se torne seguro, associando às previsibilidades e segurança do fluxo projetado.

Isso permite a securitização deste contrato, através da distribuição de títulos a investidores (CRIs), que terão como lastro o pagamento das parcelas contratadas.

No que se refere à formatação contratual deste instrumento, deve ser entendida como uma nova modalidade locatícia, onde os contratantes estabelecem suas obrigações antes mesmo do início da construção.

Duração do contrato

Naturalmente, os períodos de locação são longos e atípicos, estabelecido, com isso, uma média de contrato normalmente compreendido entre 10 e 20 anos.

Dessa forma, ao ocorrer um eventual rompimento do contrato pelo usuário, deverá ser estabelecida uma multa que reflita a soma dos valores contratados.

Isso garantirá as obrigações assumidas, especialmente no que se refere aos fluxos esperados.

Em suma, esta linha doutrinária encontra amparo no art. 473 do Novo Código Civil, que respalda o conceito de locação neste formato (built to suit), cuja rescisão somente poderá ser efetivada pelo usuário antes do prazo quando transcorrido o período equivalente à natureza e vulto dos investimentos realizados.

 

Com informações do G1, ALE-RO e Marcos BaroniEspecialista em FIIs (Suno Research)

https://fiis.com.br/artigos/built-to-suit/